Generalunternehmer: Definition & Leistungen

Definition: Was versteht man unter einem Generalunternehmer?

Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Unternehmen oder eine Person, die im Auftrag eines Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung eines Bauprojekts übernimmt. Der Generalunternehmer koordiniert alle Arbeiten und beauftragt selbst die notwendigen Subunternehmer für die verschiedenen Gewerke. Er ist der einzige direkte Vertragspartner des Bauherrn und haftet für die fristgerechte, mangelfreie und budgetkonforme Fertigstellung des gesamten Projekts.

Begriffsabgrenzung und ähnliche Bezeichnungen

Im Bauwesen und Projektmanagement existieren neben dem Generalunternehmer weitere Begriffe, die ähnliche oder verwandte Funktionen beschreiben. Um Klarheit zu schaffen und Missverständnisse zu vermeiden, ist es wichtig, diese Bezeichnungen voneinander abzugrenzen. Im Folgenden betrachten wir einige häufig verwendete Begriffe und erläutern ihre spezifischen Merkmale sowie die Unterschiede zum Generalunternehmer.

Was ist der Unterschied zwischen Generalübernehmer und Generalunternehmer?

Ein Generalübernehmer (GÜ) übernimmt ebenfalls die Gesamtverantwortung für das Projekt, führt aber keine Bauleistungen selbst aus. Er vergibt alle Arbeiten an Subunternehmer und konzentriert sich auf die Koordination, das Management und die Überwachung des Projekts. Der GÜ hat in der Regel kein eigenes Bauausführungspersonal.

Der wesentliche Unterschied liegt also darin, dass der GU einen Teil der Arbeiten selbst ausführt, während der GÜ alle Leistungen an Dritte vergibt.

Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und Generalunternehmer?

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, Bauprojekte plant, finanziert und realisiert, um die fertigen Objekte anschließend zu verkaufen. Der Bauträger ist während des Bauprozesses Eigentümer von Grundstück und Gebäude. Er trägt das wirtschaftliche Risiko des Projekts. Der Bauträger ist für die gesamte Projektentwicklung verantwortlich und verkauft die fertigen Einheiten an Endkunden.

Hauptunterschiede:

• Geschäftsmodell: Der GU arbeitet als Dienstleister für einen Bauherrn, der Bauträger als Investor und Verkäufer.
• Risiko: Der Bauträger trägt ein höheres wirtschaftliches Risiko als der GU.
• Eigentumsrechte: Der Bauträger besitzt das Projekt, der GU nicht.
• Kundenbeziehung: Der GU arbeitet für einen Auftraggeber, der Bauträger für viele Endkunden.

Leistungen: Was macht ein Generalunternehmer?

Die Bauleistungen eines Generalunternehmers (GU) sind vielfältig und umfassen die gesamte Koordination und Durchführung eines Bauprojekts.

• Projektplanung und -koordination: Der Generalunternehmer erstellt einen umfassenden Projektplan, der alle Phasen des Bauprojekts abdeckt. Er koordiniert sämtliche Gewerke und Subunternehmer, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Dabei legt er Termine und Meilensteine fest und überwacht deren Einhaltung kontinuierlich.
• Vertragsmanagement: In seiner Rolle verhandelt und schließt der Generalunternehmer Verträge mit allen beteiligten Subunternehmern ab. Er ist dafür verantwortlich, dass diese Verträge fair und im Sinne des Gesamtprojekts gestaltet sind. Zudem überwacht er die Einhaltung aller vertraglichen Verpflichtungen während der gesamten Projektlaufzeit.
• Budgetverwaltung: Der Generalunternehmer erstellt ein detailliertes Projektbudget und verwaltet dieses über die gesamte Bauzeit. Er überwacht alle Kosten sorgfältig, um sicherzustellen, dass das Projekt innerhalb des vereinbarten finanziellen Rahmens bleibt. Bei Abweichungen ergreift er rechtzeitig Maßnahmen zur Kostenkontrolle.
• Qualitätssicherung: Die Überwachung der Bauqualität ist eine zentrale Aufgabe des Generalunternehmers. Er führt regelmäßige Qualitätskontrollen durch und stellt sicher, dass alle Arbeiten den vereinbarten Standards und Spezifikationen entsprechen. Bei Mängeln veranlasst er umgehend Korrekturmaßnahmen.
• Kommunikation: Als zentrale Anlaufstelle fungiert der Generalunternehmer als Bindeglied zwischen dem Bauherrn und allen am Projekt Beteiligten. Er sorgt für einen konstanten Informationsfluss und erstattet dem Bauherrn regelmäßig Bericht über den Projektfortschritt. Dabei stellt er sicher, dass alle relevanten Informationen zeitnah und präzise kommuniziert werden, und steht für Fragen zur Seite.
• Problemlösung: Der Generalunternehmer ist dafür verantwortlich, Probleme während des Bauprozesses frühzeitig zu erkennen und effektiv zu lösen. Er entwickelt bei unvorhergesehenen Schwierigkeiten kreative Alternativlösungen und setzt diese um. Sein Ziel ist es, den Projektfortschritt trotz Herausforderungen sicherzustellen.
• Behördenkontakte: Im Rahmen seiner Tätigkeit kümmert sich der Generalunternehmer um alle notwendigen behördlichen Genehmigungen. Er stellt sicher, dass das Projekt alle baurechtlichen Vorschriften einhält und fungiert als Ansprechpartner für Behörden. Dabei navigiert er durch komplexe regulatorische Anforderungen, um Verzögerungen zu vermeiden.
• Abnahme und Übergabe: Zum Projektabschluss führt der Generalunternehmer die Endabnahme mit dem Bauherrn durch. Er stellt sicher, dass alle Arbeiten vollständig und zur Zufriedenheit des Bauherrn ausgeführt wurden. Die Übergabe des fertigen Projekts, einschließlich aller relevanten Dokumentationen, fällt ebenfalls in seinen Verantwortungsbereich.
• Gewährleistungsmanagement: Nach Projektabschluss übernimmt der Generalunternehmer die Gewährleistung für das Gesamtprojekt. Er ist Ansprechpartner für etwaige Mängel, die innerhalb des Gewährleistungszeitraums auftreten. Die Koordination und Durchführung von Nachbesserungsarbeiten gehören zu seinen Aufgaben in dieser Phase.

Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer: Die Vorteile & Nachteile

Die Entscheidung, ob man für den Bau einen Generalunternehmer engagieren sollte, ist für viele Bauherren eine wichtige strategische Überlegung. Egal ob Hausbau, Industriebau, Hallenbau oder Sanierung – die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer kann den Bauprozess erheblich vereinfachen, bringt aber auch eigene Herausforderungen mit sich. Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, ist es wichtig, sowohl die Vorteile als auch die möglichen Nachteile dieser Zusammenarbeitsform zu verstehen.